北上广深年内卖地收入破5000亿土地市场量价齐升恐加重楼市分化

昨日，当代节能置业股份有限公司以6.85亿元竞得北京市大兴区采育镇DX地块2类居住用地地块国有建设用地使用权，其他3块一同竞拍的土地均遭到房企的青睐。这只是北京今年土地市场火爆的一个缩影。中原地产研究总监张大伟告知《每日经济》，12月可能还有部分工业地块出让，预计2013年北京土地出让金将接近1850亿元。另外三个一线城市也不逊色。据中原地产报告统计，截至12月23日，北上广深土地出让金均创新高，合计突破5000亿元，其中上海更是历史性地创造了2000亿元的单一城市土地出让金纪录。同时，全国整体住宅用地成交量也出现上涨态势，市场给明年的楼市出了一道困难：究竟是土地供应带动楼市供应继而房价涨势放缓，还是因高地价而加强房价上涨压力？多数专家认为，一线城市房价上涨压力仍然很大，但部分三线城市将可能出现房价下跌。住宅用地成交增速超商办用地/据中原地产统计，截至12月23日，北上广深4个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年的2005亿元上涨150。4个城市的排位来看，上海稳居第一出让金为2177.98亿元，北京紧随其后高达1736.14亿元，广州和深圳分别为650.89亿和449.83亿元。今年整体土地市场都迎来"春季"，中指院年度报告显示，2013年1～11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年的2.1万亿元，同比增长62.2。从不同阶段来看，3季度各类土地出让金最高，达8957亿元，同比增长69.0；10～11月涨幅回落至35.7。在加推供应和房价上行的两重背景下，今年住宅用地遭到热捧。中指院报告显示，2013年1～11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1。其中住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2，结束连续两年的同比着落趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地。张大伟表示，从全国土地市场看，土地财政导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。上海易居房地产研究院研究员严跃进告知《每日经济》，相比工业用地和商办用地，住宅用地对地方政府的财政收入增加贡献更大，同时也有利于稳定房价。张大伟指出，这在出让金创新高的一线城市表现十分明显，2013年北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过5成，今年的住宅类土地供应建筑面积也超过了1200万平方米。中指院报告显示，"1～11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5，商办用地为12.7，分别比去年同期高11.3和6.0个百分点。"中指院常务副院长黄瑜表示，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支持下，对优秀地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优秀地块不惜重金争取，催生出高总价、高溢价地块不断出现。明年楼市政策导向分化或加重/12月18日，上海临港新城主城区WNW-A商住地块被上海美丽投资管理有限公司以3.02亿元夺下，溢价率高达406.9，楼板价15358元/平方米，远高于12000元/平方米的临港新城板块新居成交均价，可谓"面粉贵过面包"，类似的情况在今年土地拍卖中屡见不鲜。中指院数据显示，2013年全国住宅用地楼面地价前十名价格水平全面提升，由2012年的19000～40000元/平方米上浮至27000～73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。全国整体住宅用地土地成交量价齐升的态势，给明年楼市出了一道困难。张大伟认为，就北京而言，住宅类供需可能在2014年有明显减缓，供应的自住型商品房面积已超过2万套，21宗土地，将在2014年6～8月份集中上市，商品房住宅部分年内供应的土地也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，这将减缓明后年的住宅供需结构。但他同时提示，土地价格的上涨明显影响了购房者、开发商的预期，各地都出现了部分地块楼面价超过周边在售物业价格的现象，这将白癜风专科影响明年房价的走势。多数研究者认为，明年不同城市楼市量价走势和政策导向的分化会进一步加重。"一线城市和热门二线城市供不应求压力延续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。"中指院常务副院长黄瑜说。黄瑜提供的数据显示，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位着落4，平均出清周期降至9个月；典型二线城市出清周期保持在10个月左右；典型三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。中国社科院财经战略研究院12月18日发布的《住房绿皮书》指出，以中西部地级市为主体的3、4线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化，住房医治白癜风哪家医院好市场将延续2012～2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。